在中国国内买过房子的朋友也许对验房没有印象，来到加拿大买房子难道就必须验房吗？验房师验的是什么？买房能省去验房的费用吗？如果买房附加验房条件很可能就无法与无验房条件的买家竞争而买不到心仪的房子，那该怎么办？相信很多朋友都会思考过这些问题，而且往往很难得到想要的答案。作为一名专业验房师，我会从以下几个方面帮助大家了解房屋检验：为什么要验房？验房有什么好处？验房的流程是什么？什么情况下需要请验房师验房？行业标准要求验房师进行哪些方面的检验？不要求进行哪些方面的检验？验房过程中买家该如何参与其中以获得更多的房屋知识方便日后房屋养护？
首先我要谈的是验房师检验的是什么？
北美的房屋结构比国内复杂很多，加拿大验房师协会对验房的行业标准也比较复杂。下面结合加拿大验房师协会的行业标准谈一谈验房师对房屋检验的内容有哪些？
一、验房师对构成房屋的十个重要组成部分进行检验。
1、 房屋外部EXTERIOR: Wall coverings，Doors, Decks, Balconies , Steps，Porches, Railings, Eaves, Soffits, Gradings, Walkways and Driveways, Garage doors and Operators, Attached garage or Carports。
2、 房屋屋顶ROOFING: Roof coverings, Roof drainage, Skylights ,Roof penetrations, Roof flashings, Roof vents.
3、 房屋电力 ELECTRICITY: Service panel, Electricity distribution, Outlets, Switches, GFCI/AFCI Lights.
4、 房屋结构 STRUCTURE: Foundation, Floor structure, wall structures, Ceiling structure, Roof structure.
5、 房屋加热 HEATING: Heating equipments, Vent systems, Flues, Chimneys.
6、 房屋空调 AIR CONDITIONING: Installed air conditioning system.
7、 房屋内部 INTERIOR: Walls ,Ceilings, Floors, Stairs, Counter tops, Closets, Doors, Windows.
8、 房屋绝缘保温 INSULATION: Insulation and vapor barriers in unfinished spaces.
9、 房屋水管PLUMBING: Water supply and processing system, Drainage, Waste and vent           system, Water heating and distribution system.
10、 房屋壁炉 FIREPLACE: Fireplace and chimney.
二、验房师检验的是验房当时房屋的状况。如果验房时房屋状况良好，之后房屋在使用过程中出现了状况，验房师不对此负责，报告体现的也是验房当时的状况。
三、验房师只针对能够方便检验的部分进行检验。根据验房师协会的行业标准，验房师可以对不方便检验的部分不进行检验，并且不用对此造成的漏检进行负责。比如房屋里面的墙面被房主家具或大量的物品遮挡使得验房师不能直接通过眼睛进行观察，验房师不必挪动家具和物品进行检验，只需在报告中将此情况说明。笔者在验房过程中经常发现有的地下室堆积大量闲置物品，尤其是暖炉和热水器周围，而且有时水管总阀门被物品包围，一方面造成验房师无法完成完整验房；另一方面，一旦有紧急情况需要关闭总水阀时会有麻烦。但是有一种情况例外，验房师需要打开暖炉的盖子进行检验。
验房师需要对固定安装在房屋里面的设备进行检验，不包括可以移动的设备，例如可移动加热器。
希望通过以上文章可以帮助您了解验房师在验房时对房屋检验什么，也希望您能对本文提供宝贵的意见。在随后的文章里我将谈一下“验房有什么好处？”以加深您对房屋检验的认识。

最近在验房过程中频繁发现GFCI插座出现问题，很多是因为房屋老旧疏于保养，房主没感觉到对生活产生影响也就没有过多关注。这其实是一件比较危险的事情，危险在于对GFCI插座的重要性认识不足。下面我就带领大家去了解什么是GFCI插座，然后自己动手检查其是否工作，如果需要更换可以请专业电工帮助。
GFCI插座就是防触电插座（Ground-Fault Circuit Interrupter)，室内任何距离水源3英尺以内的插座都要求是GFCI插座，室外、Sump Pump 和喷水池附近的插座也必须是 GFCI插座。
GFCI插座 的原理：家庭中的电源插座上﹐正常情况下火线（Hot）和零线（Neutral）的电流应该相等﹐GFCI监视其电流差﹐一但其差额大于6毫安（Milli　Amps）它就能在瞬间将电源切断﹐从而保证了人身安全。GFCI插座断电的速度快于眨眼之间，以防止致命的电流。你可能会受到一个痛苦的冲击，但不会被电死。

所有GFCI每次使用时应测试一次，以确保它们是否工作正常；测试GFCI插座 ，首先插上Nightlight到插座，这灯应该当时就会亮，按下”TEST”按钮，该GFCI的”RESET”按钮应该会弹出，灯会熄灭。
如果说”RESET”按钮弹出，但Nightlight没有熄灭， GFCI接线不当，联系电工纠正接线错误；如果说”RESET”按钮没有弹出， GFCI是有缺陷的，应当予以更换；如果GFCI功能完好，灯熄灭后，按下”RESET”按钮，会恢复电力。
加拿大允许一个GFCI的插座连接一个普通的插座。通常情况下如果一个卫生间的普通插座没有电了，去找另外一个卫生间的的GFCI插座进行复位；或者厨房普通插座断电了复位水池附近的GFCI插座；室外的普通插座断电，找附近的GFCI插座复位。

每个验房师都会有自己熟悉并习惯的验房流程，这跟房屋大小、新旧程度没有关系。验房师标准协会没有对验房师规定必须采用何种验房流程，只要验房师能够没有遗漏的完成验房都是可以的。
房屋大小、新旧程度会影响验房的时间，通常情况下验房的过程需要2.5小时，公寓会耗时少一些，独立屋耗时多一些。
下面举一个典型的验房流程:
Introductory Discussion(10minutes)
Roof and Exterior(30minutes)
Mechanical, Electrical, Basement and Structure(40minutes)
Interior (Living Space)(35 minutes)
The Attic and/or Crawl Space (15minutes)
Closing Discussion(10minutes)
Report Writing(1.5hours)
Send the report to client.
有的验房师喜欢在验房结束后现场准备报告，一方面可以避免因为漏检又无法回到房屋现场的情况，另一方面可以让客户尽快看到报告。也有的验房师会在回家后撰写验房报告，这样的话没有在验房现场那样时间紧迫，写出来的报告更全面。
（作者：Vincent Zhao，毕业于北京理工大学管理与经济学院，工商管理硕士学位，在北美验房领域权威Carson Dunlop学院接受系统验房理论学习和实践培训，并以优异成绩获得Home Inspection Certificate；
在 Centre for Skills – Programs& Services（funded by IRCC）接受专业的Home Renovation Program培训; 精通residential construction and renovation,熟悉Electrical、Plumbing、Structure 等建筑标准。
安省验房师协会（OAHI）注册验房师，是为数不多同时持有Carson Dunlop 学院认证证书、Home Renovation 证书和全日制MBA学历的注册验房师。具有丰富的验房经验，撰写多篇验房及房屋保养相关文章。
请通过以下联系方式了解验房师Vincent Zhao的验房服务。
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加拿大的冬天漫长且寒冷，但是室内通常都能保持在20摄氏度以上，这都要归功于暖炉。可以说暖炉是房屋中最重要的设备之一，其价格昂贵，而且有一定的使用年限，更换起来成本很高。暖炉的尺寸需要与房屋的尺寸相匹配，才能正常使用并且发挥高效率。正确识别暖炉的大小和使用年限对于我们保养维护房屋非常重要，现在市面上主要有两种暖炉，烧天然气的暖炉（gas furnace）和烧电的暖炉（electrical furnace）,其中天然气暖炉占比95%以上，下面我们就以天然气暖炉为例来学习一下暖炉的有关知识。
1. 怎样选择暖炉的大小。
暖炉的大小以BTU/hr来计算，使 1磅的水升高1华氏度所需要的热量就是1BTU。一般来说，越老的房子，每平方尺需要的热量越高，越新的房子需要的热量越低。举例来说，一个2000平方尺的40年的老房子大概需要100000BTU/HR；10年的老房子需要的热量大概是60000BTU/HR。
2. 暖炉的效率。
燃烧效率就是(EF F=out/input)，以燃烧效率分，有三种燃气暖炉：低效炉，中效炉（mid-efficiency furnace）和高效炉(high-efficiency furnace)。燃烧效率在80%以下的为低效炉，在80-90%之间的为中效炉，在90％以上的为高效炉。在安省现在最常用的是高效炉，也有部分中效炉。一般情况下，暖炉外面的标签会标有暖炉的燃烧效率；如果没有，可以从标签上的input 和output计算出来；或者从暖炉外观上直接看出来：高效炉燃烧效率高，排出的废气热量很少，所以用塑料排气管，中效炉燃烧效率低，排出的废气热量高，所以用耐高温的金属排气管。
3. 燃烧空气的来源
1) 中效炉的燃烧空气基本上使用室内空气作为燃烧空气，所以放置中效炉的房间通风要好，炉身周围要有足够的空间，否则暖炉燃烧空气不足，会导致燃烧不充分、热效率不高，甚至产生一氧化碳，一旦一氧化碳进入室内会危害到人身安全。
2) 高效炉可以使用室内空气，但绝大多数使用室外空气作为燃烧空气。
• 有两根塑料管通向室外，一个是进气管，一个是排气管；使用室外空气作为燃烧空气，对所在房间大小和炉身周围空间要求不高；
• 只有一根塑料管通向室外，就是使用室内空气作为燃烧空气，所在房间要保证通风且炉身周围要有足够空间。
                                                                                       (中效炉使用金属排气管)                                                                                           (高效炉上方有两根塑料管）

4. 暖炉标签的作用
打开暖炉的盖子，就能看见标签，上面有各种信息，我们重点看如何识别暖炉的大小和使用年限，这可以帮助我们判断暖炉跟房屋大小是否匹配，大概还能使用多少年。
1) 暖炉大小
从标签左上方找到model number，以下图为例，model number 为DGAT070BDF,070就是指大小，可以初步判断暖炉大小为70000BTU/HR,在从标签的INPUT标注的数值可以确认确实是70000BTU/HR，再找到OUT标注的数值57000TU/HR，然后可以根据您房屋的房龄和尺寸大小判断出暖炉是否匹配，另外也可以判断出该暖炉的效率EFF=57000/70000=80%,是一个中效炉，
2) 暖炉年限
通常中效炉使用年限是20-25年，高效炉是15-20年，当然这也跟保养的好坏有关。一般可以从标签上的serial number 判断出来，每个生产厂家的serial number标注的方法不一样，所以根据这个判断生产日期也稍微不同。通常看serials number里最早出现的四个数字（字母除外），前两个数字代表生产的年份，后两个数字代表该年里的第几周。以下图为例，serial number为990697368， 则它的生产日期为1999年第6周。但要注意这个方法不一定准确，每个厂商都不一样。
推荐最快最准确的判断方法是：在看到serial number的时候，在google上用关键词搜索下这个品牌的furnace如何判断年限，例如要搜索生产厂商是lennox的年限，则搜索关键词：lennox furnace age by serial number xxxxxxxx ,厂商会有详细的解答教您识别生产日期。

作者：Vincent Zhao，毕业于北京理工大学管理与经济学院，工商管理硕士学位，在北美验房领域权威Carson Dunlop学院接受系统验房理论学习和实践培训，并以优异成绩获得Home Inspection Certificate；
在 Centre for Skills – Programs& Services（funded by IRCC）接受专业的Home Renovation Program培训; 精通residential construction and renovation,熟悉Electrical、Plumbing、Structure 等建筑标准。
安省验房师协会（OAHI）注册验房师，是为数不多同时持有Carson Dunlop 学院认证证书、Home Renovation 证书和全日制MBA学历的注册验房师。具有丰富的验房经验，撰写多篇验房及房屋保养相关文章。
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潮湿的地下室令人讨厌，如果您家的地下室包括完整的居住空间，那么潮湿会破坏地毯、墙体还有内部结构。在验房过程中，Wet Basement 是经常遇到的情况。那么怎样判断一个地下室是不是Wet Basement呢？只有掌握了地下室的知识我们才能更好地维护和保养好房子。
下面就了解一下关于Wet Basement的几个方面

1、Wet Basement的几个特征：

• 墙面裂缝并有水渗出或者有水渍；
• 有霉菌或有霉味；
• 排水坑（sump）是否满了或者sump pump一直在运转；
• 地板或者墙面有水或潮湿；
• 供水管“出汗”

如果上面5项里出现了2项或者以上，您就应该重视并且请专人来维修。

2、Wet Basement的维修痕迹：

• 墙体外部或者内部有被修过的痕迹；
• 墙体外部有被挖过痕迹；
• 地下室安装有除湿机；
• 出现新防水材料；
• 新的排水过滤膜（Drainage membrane）。

3、Wet Basement的形成原因：

• 屋外地势远离房屋越来越高，导致 雨水流向房屋并沿着缝隙流入地下室，大雨过后尤其明显；
• 屋外地面种植大量植物，浇水渗入地下室；
• 屋顶的downspout 连接处断开，或者extension太短，导致排水离房屋太近，渗透进地下室；
• 室外冷气进入墙体，室内热气在墙面冷凝成水珠。

4、Wet Basement解决方案：

• 打开窗户和风扇进行通风；
• 在冬季，调高地下室温度并且用绝缘材料对所有管道进行隔热处理，防止冷凝水产生；
• 使用防水涂层防潮墙；
• 修补屋外车道地面裂缝，防止雨水从裂缝 渗漏；
• 屋顶排水管需要延伸到距离墙体较远处，并且检查downspout的连接处是否严密；
• 考虑地下水过多的原因，致电专业人士。

从字面翻译过来Cold Cellar就是冷窖的意思。这个冷窖是做什么用的？为什么叫做冷窖？下面我就带着大家来学习一下冷窖的知识，了解冷窖的正确使用维护方法。
现在人们用冰箱来为食物保鲜，在冰箱没有发明之前人们是如何保鲜食物的呢？答案就是冷窖。冷窖位于地下室，通常都在房子Porch 正下方，从台阶处开始到Entrance Door 结束。因为特殊的用途，冷窖是不装保温材料的。现在许多家庭将冷窖用来放置日常需要低温储存的食物，还有的家庭将其作为酒窖。冷窖需要通风，通常会在冷窖内两侧的墙上各有一个直径4寸大小用来通风的洞。
验房过程中发现，漏水在冷窖里是比较常见的。如果正在漏水，则需要立即进行维修；如果没有漏水但有水渍，则需要在下雨天加强观察，如果下雨天没有漏水，这些水渍很可能是由于地下室的水蒸气冷凝造成的

                                                          (漏水)

                                                       （霉菌）

  现在两个问题需要弄清楚。
（1）到底是什么原因造成漏水呢？

上图所示的位置2是由于裂缝而引起的漏水，这个情况维修起来需要的费用会较多，工程也较复杂，一般一条缝的维修费用在$500-$1000之间。大多数的冷窖漏水是发生在位置1和位置3，因为下雨、给植物浇水等原因，水沿着缝隙流入冷窖。
（2）霉菌怎么生成的？
由于长期的潮湿，或者不通风，就给了霉菌有利于生长的环境。
解决漏水问题的方法不多，其中最根本的办法就是从外面把冷窖的外墙凿开然后做防水，这种方法的缺点是工程量较大，费用较高，一条缝的维修费用在$500-$1000之间。
还有一种办法就是用胶堵住漏水的缝隙，这种办法简单有效，但是不长久。
冷窖的日常使用要注意以下几点：
（1）保持通风（最好有通风口或窗户）；
（2）冷窖加一扇门，阻止地下室其他地方的热气进入冷窖（尤其是冬天）；
（3）房屋墙角处不种植花草树木，避免因浇水而引起漏水进入到冷窖；
（4）下雨天，尤其是下大雨，进入冷窖观察是否有漏水。

加拿大的冬天漫长而且寒冷，暖炉是取暖的重要设备之一。如果在冬季取暖设备突然不工作了，或者暖炉不停地自动启动和关闭，这种情况我们该怎么处理呢？最简单的办法是打电话给暖炉公司进行求助，当然也可以自己先做一下故障排查，也许很快就能解决问题。
针对第一种情况：暖炉不工作。我们建议从以下几个方面排查：
1. 检查温控器电池是否没电了，连接温控器的电线是否断开；
2. 检查设备间控制暖炉的开关是否关闭；
3. 检查暖炉过滤网是否需要更换；
4. 检查高效炉冷凝水管是否堵塞：
5. 检查高效炉室外排气管是否堵塞；
6. 检查室外煤气总阀门是否关闭；设备间煤气阀是否关闭；
针对第二种情况：暖炉不停的自动启动和关闭。
暖炉的平均工作周期是每小时自动启动和关闭3到6次，如果实际情况远大于这个数值，我们称之为“短循环”，不仅会造成水电费大幅增加，还对暖炉造成损坏，影响使用寿命。
我们建议从以下几个方面排查:

1. 空气过滤网脏了

这是最常见的问题。过滤网积满灰尘，热空气很难通过，只能呆在暖炉里，这会传递一个错误信息，使得暖炉暂时关闭。而室内温度并没有上升，温控器传递给暖炉启动信号，暖炉于是再次启动、再次关闭，无限循环。为了暖炉的正常运转，请在冬季到来之前检查并更换过滤网；

2. 温控器（Thermostat）故障

检查温控器电池是否没电，连接电线是否断开，将温控器设置在加热模式，看看温控器是否正常工作，如果有问题，更换一个新的温控器，这也是解决暖气炉自动启动/关闭的一个办法。

3. 火焰传感器不工作

暖炉里的燃料在燃烧时会产生少量的水，与金属接触时间长了会导致金属生锈，火焰传感器生锈多了会阻止火焰传感器正常工作，由于大多数暖气炉的维修涉及到高电压和易燃气体，建议您向专业人员寻求帮助。

4. 尺寸不对

如果暖炉对于室内面积来说偏大，会造成温度上升过快，冷却也快，一直处于快速加热冷却的循环过程，严重影响暖炉寿命。建议使用跟室内面积相匹配的暖炉。

一场大雪过后，屋檐上挂满了冰凌冰柱，真是好不壮观，这给雪后的景色增色不少。但是您可能不知道，这对于房屋本身却不算是好事儿。这些冰凌冰柱学名叫冰坝（ice dam）,是房屋通风或保暖方面出现问题的征兆。下面我带领大家学习一下冰坝的形成和危害，以及预防冰坝的办法。
一、冰坝的成因
1.阁楼里的保温棉不够或者厚度不均匀。保温棉厚度不够，则阁楼里的保温效果不好，这时屋里的热气就透过阁楼保温棉跑到屋顶，将屋顶处的雪融化成水往下流，遇到屋檐处没有融化的雪结成冰，融化的雪水持续不断往下流和结冰逐渐形成冰坝；当冰坝形成足够大的时候，雪水就会顺着瓦片或者防水金属板流入到阁楼里，造成屋顶漏水。

2.屋顶坡度小于4/12或者由陡屋顶转到平屋顶，平屋顶容易发生冰坝。因为屋顶坡度小或者没有坡度，屋顶的雪水流速很慢，很容易结冰形成冰坝。
3.屋檐落水槽（gutter）有大量落叶或者杂物，造成堵塞。昼间积雪融化成雪水由于堵塞不能顺利经落水槽和落水管流下，积存在落水槽夜间结冰，越积越多成为冰坝。

二、冰坝的危害
1.冰坝的形成，会导致屋顶排水不畅。后续融化的雪水被冰坝挡在屋顶边缘处越来越多，慢慢渗透到房屋内部，流入阁楼，破坏阁楼的保温棉，造成保温棉潮湿、发霉，压缩等从而降低保温效果，甚至会流到房屋主体里面损坏天花板和墙体。
2.冰坝的重量会压坏下水槽，继而对屋顶造成损害。

三、冰坝的预防
1.确保阁楼保温棉保温效果和良好通风
铺设保温棉厚度要足够，而且要均匀，要使阁楼保温棉之热阻值(R value)为25至40之间。通风要良好，如果屋顶通风口不足可以请专业师傅增加通风口。
2.检查所有穿过阁楼的管道与阁楼地板连接处的密封性，确保密封好。
穿过阁楼的管道特别多，排风扇(exhaust vent)、水管通风管(plumbing vent)、烟囱（flute），还有天花板的嵌入式灯(pot lights)、阁楼入口(attic hatch)都需要做好密封，防止室内热空气从连接处进入阁楼。

Insulation and Ventilation 指的是保温与通风， 是房屋九大系统中最重要的组成部分之一。
通常你会认为，保暖就是需要把房子密封好，不让冷空气进来，但是房屋玻璃上会有冷凝水产生，某些地方还会滋生霉菌；而通风是需要打开窗子让空气产生对流，屋内温度却会下降促使暖炉持续工作，浪费能源；这两个方面不是矛盾吗？我们该如何平衡保暖和通风呢？相信您看完本文就会豁然开朗。
1.保温的组成部分
保温主要是通过保温棉来达到保温效果，保温材料通常有玻璃纤维（glass fiber）、矿物棉（mineral wool）以及纤维素纤维（cellulose fiber），还有两种不太常见的材料：石棉（asbestos）和甲醛泡沫保温材料（UFFI）。保材料一般铺在墙内、地面、阁楼和地下室墙面。



2.通风系统的组成部分
•墙体透气孔（weep hole）

一般在地基以上第一块砖，所有门窗正上方第一块砖都能看见墙体透气孔，透气孔之间间隔三到四块砖，每个透气孔至少3/16英寸。房屋外墙结构通常里面是木材，外面是砖，中间是空的。透气孔有两个作用：一是内部形成压力将渗透到墙体里面的雨水排出来；二是形成墙体内部空气的循环，避免由于室内空气温度高遇到温度低的外墙而冷凝成水，造成木质结构腐烂等。所以这些透气孔千万不能堵上。
•卫生间排风扇（exhaust fan）

以前的老房子卫生间可能没有排风扇。根据当时的建筑标准，如果卫生间有窗户，排风扇可以不装；人们发现冬天为了透气和防止冷凝水生成不得不开窗户，造成不适和增加燃气账单，2000年之后的建筑标准要求新房必须安装排气扇，解决了这些问题。
排风扇常见的问题包括排风扇缺失、不工作、噪音很大，还有排风管道的设计安装问题。我在验房中发现的排风扇管道的常见问题有：
1)直接排到阁楼保温棉
2)阁楼里排风管道连接处断开
3)阁楼里排风管道没有做保温
这些问题导致了冷凝水的生成和保温棉潮湿、滋生霉菌，木板滋生霉菌、腐烂等。
•房顶通风（roof ventilation）

通风由Soffit 和roof vent 组成的系统完成的。有的房屋建造商在建房的时候可能只做了 roof vent（即从屋顶外面能看到的小盖子）而没有屋檐下的soffit vent；如果屋顶较平（slope 小于4/12）也比较容易出现阁楼里滋生霉菌，冷凝水等问题。