Insulation and Ventilation 指的是保温与通风， 是房屋九大系统中最重要的组成部分之一。
通常你会认为，保暖就是需要把房子密封好，不让冷空气进来，但是房屋玻璃上会有冷凝水产生，某些地方还会滋生霉菌；而通风是需要打开窗子让空气产生对流，屋内温度却会下降促使暖炉持续工作，浪费能源；这两个方面不是矛盾吗？我们该如何平衡保暖和通风呢？相信您看完本文就会豁然开朗。
1.保温的组成部分
保温主要是通过保温棉来达到保温效果，保温材料通常有玻璃纤维（glass fiber）、矿物棉（mineral wool）以及纤维素纤维（cellulose fiber），还有两种不太常见的材料：石棉（asbestos）和甲醛泡沫保温材料（UFFI）。保材料一般铺在墙内、地面、阁楼和地下室墙面。



2.通风系统的组成部分
•墙体透气孔（weep hole）

一般在地基以上第一块砖，所有门窗正上方第一块砖都能看见墙体透气孔，透气孔之间间隔三到四块砖，每个透气孔至少3/16英寸。房屋外墙结构通常里面是木材，外面是砖，中间是空的。透气孔有两个作用：一是内部形成压力将渗透到墙体里面的雨水排出来；二是形成墙体内部空气的循环，避免由于室内空气温度高遇到温度低的外墙而冷凝成水，造成木质结构腐烂等。所以这些透气孔千万不能堵上。
•卫生间排风扇（exhaust fan）

以前的老房子卫生间可能没有排风扇。根据当时的建筑标准，如果卫生间有窗户，排风扇可以不装；人们发现冬天为了透气和防止冷凝水生成不得不开窗户，造成不适和增加燃气账单，2000年之后的建筑标准要求新房必须安装排气扇，解决了这些问题。
排风扇常见的问题包括排风扇缺失、不工作、噪音很大，还有排风管道的设计安装问题。我在验房中发现的排风扇管道的常见问题有：
1)直接排到阁楼保温棉
2)阁楼里排风管道连接处断开
3)阁楼里排风管道没有做保温
这些问题导致了冷凝水的生成和保温棉潮湿、滋生霉菌，木板滋生霉菌、腐烂等。
•房顶通风（roof ventilation）

通风由Soffit 和roof vent 组成的系统完成的。有的房屋建造商在建房的时候可能只做了 roof vent（即从屋顶外面能看到的小盖子）而没有屋檐下的soffit vent；如果屋顶较平（slope 小于4/12）也比较容易出现阁楼里滋生霉菌，冷凝水等问题。

能在加拿大拥有一所自己的房屋对于华人来说是一件多么幸福的事情。当律师和银行贷款经纪已经为你办好各种手续，此时的你可能正沉浸在即将入住新屋的喜悦中，并且忙于办理水、电、气、网络的开户。也许你认为交房前的最后看房机会没那么重要了，反正都已经办完手续了;然而，如果能够利用好这最后一次看房机会，也许您能避免不必要的损失，而且能增加您维护保养房屋的经验。何乐而不为呢，马上约时间在Closing前做最后一次检查吧。
为了把握好这次机会，您应该按照以下几点去准备。
一、房屋检查的目的
1、抓住最后一次机会对自己的房子进行检查，看是否会发现新的重大问题。如果发现问题，拍照记录下来并且告知您的地产经纪和律师，请他们及时帮助您避免经济损失。
2、跟原房东请教在房屋使用过程中需要注意的方面尤其是特殊设备的使用方法，比如暖炉和热水器等等。
二、房屋检查清单
1、从验房报告中找出重点问题，列出清单；
2、将原房东在验房后承诺维修的项目列出清单；
3、请教原房东房屋使用注意事项问题清单；
4、检查设备清单：手电、相机、螺丝刀、电笔。

二、房屋检查清单
1、从验房报告中找出重点问题，列出清单；
2、将原房东在验房后承诺维修的项目列出清单；
3、请教原房东房屋使用注意事项问题清单；
4、检查设备清单：手电、相机、螺丝刀、电笔。

在以往验房过程中，经常发现房屋里有老鼠活动的痕迹，尤其是在阁楼里面，经常会有老鼠屎和尿迹。老鼠喜欢在夜间活动，一方面会影响人们睡眠；另一方面会使保温棉分布不均匀，老鼠尿会使保温棉压缩，严重影响保温棉的保温效果造成热气流失增加燃气、电力成本，继而造成霉菌、冰坝等等更严重的后果；最严重的是老鼠身上携带病菌，能传播鼠疫等恶性疾病，而且繁殖能力很强，如果不消灭的话只会越来越多。 鉴于很多客户询问灭鼠的方法，我就跟大家说说我的灭鼠经验。
一、首先，要判断家中是否存在老鼠。
1.家人亲眼看见过老鼠；
2.老鼠喜欢在夜间活动，夜深人静时能听到阁楼里或地板下方有爬行和咬东西的声音；
3.在检查阁楼时，能看见尿迹，粪便，还有保温棉里面被钻过的洞；老鼠屎黑色，大小如米粒儿，保温棉里老鼠洞也不大，直径约1-2英寸；


二、其次，检查老鼠是从哪里进入房子。
1.仔细检查房屋外部墙体是否有较宽的透气孔（weep hole ）,很有可能老鼠从这里进入；检查管道进气口是否有网格，管道与外墙密封是否做好，车库门底与地面是否有缝隙，干衣机排风口是否有百叶挡板等等。

2.检查屋顶上烟囱、各种通风口等是否有网格密封，如果有洞，老鼠等小动物很有可能从这里进入房屋。
三、消灭屋内老鼠。
1.布置捕鼠夹。
可以在Dollarama里面买到，把捕鼠夹放到老鼠出没的区域，然后在捕鼠夹上抹一些花生酱做诱饵，记住要定时去检查捕鼠夹，防止老鼠被夹死多日后发臭。

2.布置粘鼠板

粘鼠板粘力超强，能粘住老鼠，然后需要把老鼠和粘鼠板一起扔掉。
3.布置灭鼠药。
灭鼠药在许多大超市都有销售，把药放在老鼠活动的区域，比如地板下方开口处，阁楼里面，注意灭鼠药要远离小孩子，放在他们够不到的地方。建议灭鼠药放在硬纸板上，在药旁边放一些花生酱吸引老鼠过来吃。下药后一两天去检查一下是否被老鼠吃了，老鼠吃了药之后一周左右会死亡，而且会变成一层毛皮，不会腐臭。

4.布置捕鼠笼
在捕鼠笼中放一点儿花生酱，然后放在老鼠活动区域，老鼠一进入笼子，弹簧门就会关闭。因为老鼠不会死亡，建议带到其他地方放生。

四、堵住洞口，防止老鼠进入房屋。
这是解决鼠患的最根本的办法。前面已经讲过对老鼠进入室内地点的排查，现在要对可疑地点采取措施。
1.对较宽透气孔（weep hole），要用透气网进行堵塞，千万不能用水泥胶等堵严实，否则透气孔会失去原本的功能。

2.对管道进、出气口增加网筛，对管道与外墙之间的缝隙增加密封，对屋顶上烟囱、各种通风口进行网格密封。
堵住老鼠进入房子的途径才是最有效的办法，如果您做上面的事情有困难时，建议请专业人士来处理。

一场大雪过后，屋檐上挂满了冰凌冰柱，真是好不壮观，这给雪后的景色增色不少。但是您可能不知道，这对于房屋本身却不算是好事儿。这些冰凌冰柱学名叫冰坝（ice dam）,是房屋通风或保暖方面出现问题的征兆。下面我带领大家学习一下冰坝的形成和危害，以及预防冰坝的办法。
一、冰坝的成因
1.阁楼里的保温棉不够或者厚度不均匀。保温棉厚度不够，则阁楼里的保温效果不好，这时屋里的热气就透过阁楼保温棉跑到屋顶，将屋顶处的雪融化成水往下流，遇到屋檐处没有融化的雪结成冰，融化的雪水持续不断往下流和结冰逐渐形成冰坝；当冰坝形成足够大的时候，雪水就会顺着瓦片或者防水金属板流入到阁楼里，造成屋顶漏水。

2.屋顶坡度小于4/12或者由陡屋顶转到平屋顶，平屋顶容易发生冰坝。因为屋顶坡度小或者没有坡度，屋顶的雪水流速很慢，很容易结冰形成冰坝。
3.屋檐落水槽（gutter）有大量落叶或者杂物，造成堵塞。昼间积雪融化成雪水由于堵塞不能顺利经落水槽和落水管流下，积存在落水槽夜间结冰，越积越多成为冰坝。

二、冰坝的危害
1.冰坝的形成，会导致屋顶排水不畅。后续融化的雪水被冰坝挡在屋顶边缘处越来越多，慢慢渗透到房屋内部，流入阁楼，破坏阁楼的保温棉，造成保温棉潮湿、发霉，压缩等从而降低保温效果，甚至会流到房屋主体里面损坏天花板和墙体。
2.冰坝的重量会压坏下水槽，继而对屋顶造成损害。

三、冰坝的预防
1.确保阁楼保温棉保温效果和良好通风
铺设保温棉厚度要足够，而且要均匀，要使阁楼保温棉之热阻值(R value)为25至40之间。通风要良好，如果屋顶通风口不足可以请专业师傅增加通风口。
2.检查所有穿过阁楼的管道与阁楼地板连接处的密封性，确保密封好。
穿过阁楼的管道特别多，排风扇(exhaust vent)、水管通风管(plumbing vent)、烟囱（flute），还有天花板的嵌入式灯(pot lights)、阁楼入口(attic hatch)都需要做好密封，防止室内热空气从连接处进入阁楼。

加拿大的冬天漫长而且寒冷，暖炉是取暖的重要设备之一。如果在冬季取暖设备突然不工作了，或者暖炉不停地自动启动和关闭，这种情况我们该怎么处理呢？最简单的办法是打电话给暖炉公司进行求助，当然也可以自己先做一下故障排查，也许很快就能解决问题。
针对第一种情况：暖炉不工作。我们建议从以下几个方面排查：
1. 检查温控器电池是否没电了，连接温控器的电线是否断开；
2. 检查设备间控制暖炉的开关是否关闭；
3. 检查暖炉过滤网是否需要更换；
4. 检查高效炉冷凝水管是否堵塞：
5. 检查高效炉室外排气管是否堵塞；
6. 检查室外煤气总阀门是否关闭；设备间煤气阀是否关闭；
针对第二种情况：暖炉不停的自动启动和关闭。
暖炉的平均工作周期是每小时自动启动和关闭3到6次，如果实际情况远大于这个数值，我们称之为“短循环”，不仅会造成水电费大幅增加，还对暖炉造成损坏，影响使用寿命。
我们建议从以下几个方面排查:

1. 空气过滤网脏了

这是最常见的问题。过滤网积满灰尘，热空气很难通过，只能呆在暖炉里，这会传递一个错误信息，使得暖炉暂时关闭。而室内温度并没有上升，温控器传递给暖炉启动信号，暖炉于是再次启动、再次关闭，无限循环。为了暖炉的正常运转，请在冬季到来之前检查并更换过滤网；

2. 温控器（Thermostat）故障

检查温控器电池是否没电，连接电线是否断开，将温控器设置在加热模式，看看温控器是否正常工作，如果有问题，更换一个新的温控器，这也是解决暖气炉自动启动/关闭的一个办法。

3. 火焰传感器不工作

暖炉里的燃料在燃烧时会产生少量的水，与金属接触时间长了会导致金属生锈，火焰传感器生锈多了会阻止火焰传感器正常工作，由于大多数暖气炉的维修涉及到高电压和易燃气体，建议您向专业人员寻求帮助。

4. 尺寸不对

如果暖炉对于室内面积来说偏大，会造成温度上升过快，冷却也快，一直处于快速加热冷却的循环过程，严重影响暖炉寿命。建议使用跟室内面积相匹配的暖炉。

潮湿的地下室令人讨厌，如果您家的地下室包括完整的居住空间，那么潮湿会破坏地毯、墙体还有内部结构。在验房过程中，Wet Basement 是经常遇到的情况。那么怎样判断一个地下室是不是Wet Basement呢？只有掌握了地下室的知识我们才能更好地维护和保养好房子。
下面就了解一下关于Wet Basement的几个方面

1、Wet Basement的几个特征：

• 墙面裂缝并有水渗出或者有水渍；
• 有霉菌或有霉味；
• 排水坑（sump）是否满了或者sump pump一直在运转；
• 地板或者墙面有水或潮湿；
• 供水管“出汗”

如果上面5项里出现了2项或者以上，您就应该重视并且请专人来维修。

2、Wet Basement的维修痕迹：

• 墙体外部或者内部有被修过的痕迹；
• 墙体外部有被挖过痕迹；
• 地下室安装有除湿机；
• 出现新防水材料；
• 新的排水过滤膜（Drainage membrane）。

3、Wet Basement的形成原因：

• 屋外地势远离房屋越来越高，导致 雨水流向房屋并沿着缝隙流入地下室，大雨过后尤其明显；
• 屋外地面种植大量植物，浇水渗入地下室；
• 屋顶的downspout 连接处断开，或者extension太短，导致排水离房屋太近，渗透进地下室；
• 室外冷气进入墙体，室内热气在墙面冷凝成水珠。

4、Wet Basement解决方案：

• 打开窗户和风扇进行通风；
• 在冬季，调高地下室温度并且用绝缘材料对所有管道进行隔热处理，防止冷凝水产生；
• 使用防水涂层防潮墙；
• 修补屋外车道地面裂缝，防止雨水从裂缝 渗漏；
• 屋顶排水管需要延伸到距离墙体较远处，并且检查downspout的连接处是否严密；
• 考虑地下水过多的原因，致电专业人士。

从字面翻译过来Cold Cellar就是冷窖的意思。这个冷窖是做什么用的？为什么叫做冷窖？下面我就带着大家来学习一下冷窖的知识，了解冷窖的正确使用维护方法。
现在人们用冰箱来为食物保鲜，在冰箱没有发明之前人们是如何保鲜食物的呢？答案就是冷窖。冷窖位于地下室，通常都在房子Porch 正下方，从台阶处开始到Entrance Door 结束。因为特殊的用途，冷窖是不装保温材料的。现在许多家庭将冷窖用来放置日常需要低温储存的食物，还有的家庭将其作为酒窖。冷窖需要通风，通常会在冷窖内两侧的墙上各有一个直径4寸大小用来通风的洞。
验房过程中发现，漏水在冷窖里是比较常见的。如果正在漏水，则需要立即进行维修；如果没有漏水但有水渍，则需要在下雨天加强观察，如果下雨天没有漏水，这些水渍很可能是由于地下室的水蒸气冷凝造成的

                                                          (漏水)

                                                       （霉菌）

  现在两个问题需要弄清楚。
（1）到底是什么原因造成漏水呢？

上图所示的位置2是由于裂缝而引起的漏水，这个情况维修起来需要的费用会较多，工程也较复杂，一般一条缝的维修费用在$500-$1000之间。大多数的冷窖漏水是发生在位置1和位置3，因为下雨、给植物浇水等原因，水沿着缝隙流入冷窖。
（2）霉菌怎么生成的？
由于长期的潮湿，或者不通风，就给了霉菌有利于生长的环境。
解决漏水问题的方法不多，其中最根本的办法就是从外面把冷窖的外墙凿开然后做防水，这种方法的缺点是工程量较大，费用较高，一条缝的维修费用在$500-$1000之间。
还有一种办法就是用胶堵住漏水的缝隙，这种办法简单有效，但是不长久。
冷窖的日常使用要注意以下几点：
（1）保持通风（最好有通风口或窗户）；
（2）冷窖加一扇门，阻止地下室其他地方的热气进入冷窖（尤其是冬天）；
（3）房屋墙角处不种植花草树木，避免因浇水而引起漏水进入到冷窖；
（4）下雨天，尤其是下大雨，进入冷窖观察是否有漏水。

加拿大的冬天漫长且寒冷，但是室内通常都能保持在20摄氏度以上，这都要归功于暖炉。可以说暖炉是房屋中最重要的设备之一，其价格昂贵，而且有一定的使用年限，更换起来成本很高。暖炉的尺寸需要与房屋的尺寸相匹配，才能正常使用并且发挥高效率。正确识别暖炉的大小和使用年限对于我们保养维护房屋非常重要，现在市面上主要有两种暖炉，烧天然气的暖炉（gas furnace）和烧电的暖炉（electrical furnace）,其中天然气暖炉占比95%以上，下面我们就以天然气暖炉为例来学习一下暖炉的有关知识。
1. 怎样选择暖炉的大小。
暖炉的大小以BTU/hr来计算，使 1磅的水升高1华氏度所需要的热量就是1BTU。一般来说，越老的房子，每平方尺需要的热量越高，越新的房子需要的热量越低。举例来说，一个2000平方尺的40年的老房子大概需要100000BTU/HR；10年的老房子需要的热量大概是60000BTU/HR。
2. 暖炉的效率。
燃烧效率就是(EF F=out/input)，以燃烧效率分，有三种燃气暖炉：低效炉，中效炉（mid-efficiency furnace）和高效炉(high-efficiency furnace)。燃烧效率在80%以下的为低效炉，在80-90%之间的为中效炉，在90％以上的为高效炉。在安省现在最常用的是高效炉，也有部分中效炉。一般情况下，暖炉外面的标签会标有暖炉的燃烧效率；如果没有，可以从标签上的input 和output计算出来；或者从暖炉外观上直接看出来：高效炉燃烧效率高，排出的废气热量很少，所以用塑料排气管，中效炉燃烧效率低，排出的废气热量高，所以用耐高温的金属排气管。
3. 燃烧空气的来源
1) 中效炉的燃烧空气基本上使用室内空气作为燃烧空气，所以放置中效炉的房间通风要好，炉身周围要有足够的空间，否则暖炉燃烧空气不足，会导致燃烧不充分、热效率不高，甚至产生一氧化碳，一旦一氧化碳进入室内会危害到人身安全。
2) 高效炉可以使用室内空气，但绝大多数使用室外空气作为燃烧空气。
• 有两根塑料管通向室外，一个是进气管，一个是排气管；使用室外空气作为燃烧空气，对所在房间大小和炉身周围空间要求不高；
• 只有一根塑料管通向室外，就是使用室内空气作为燃烧空气，所在房间要保证通风且炉身周围要有足够空间。
                                                                                       (中效炉使用金属排气管)                                                                                           (高效炉上方有两根塑料管）

4. 暖炉标签的作用
打开暖炉的盖子，就能看见标签，上面有各种信息，我们重点看如何识别暖炉的大小和使用年限，这可以帮助我们判断暖炉跟房屋大小是否匹配，大概还能使用多少年。
1) 暖炉大小
从标签左上方找到model number，以下图为例，model number 为DGAT070BDF,070就是指大小，可以初步判断暖炉大小为70000BTU/HR,在从标签的INPUT标注的数值可以确认确实是70000BTU/HR，再找到OUT标注的数值57000TU/HR，然后可以根据您房屋的房龄和尺寸大小判断出暖炉是否匹配，另外也可以判断出该暖炉的效率EFF=57000/70000=80%,是一个中效炉，
2) 暖炉年限
通常中效炉使用年限是20-25年，高效炉是15-20年，当然这也跟保养的好坏有关。一般可以从标签上的serial number 判断出来，每个生产厂家的serial number标注的方法不一样，所以根据这个判断生产日期也稍微不同。通常看serials number里最早出现的四个数字（字母除外），前两个数字代表生产的年份，后两个数字代表该年里的第几周。以下图为例，serial number为990697368， 则它的生产日期为1999年第6周。但要注意这个方法不一定准确，每个厂商都不一样。
推荐最快最准确的判断方法是：在看到serial number的时候，在google上用关键词搜索下这个品牌的furnace如何判断年限，例如要搜索生产厂商是lennox的年限，则搜索关键词：lennox furnace age by serial number xxxxxxxx ,厂商会有详细的解答教您识别生产日期。

作者：Vincent Zhao，毕业于北京理工大学管理与经济学院，工商管理硕士学位，在北美验房领域权威Carson Dunlop学院接受系统验房理论学习和实践培训，并以优异成绩获得Home Inspection Certificate；
在 Centre for Skills – Programs& Services（funded by IRCC）接受专业的Home Renovation Program培训; 精通residential construction and renovation,熟悉Electrical、Plumbing、Structure 等建筑标准。
安省验房师协会（OAHI）注册验房师，是为数不多同时持有Carson Dunlop 学院认证证书、Home Renovation 证书和全日制MBA学历的注册验房师。具有丰富的验房经验，撰写多篇验房及房屋保养相关文章。
请通过以下联系方式了解验房师Vincent Zhao的验房服务。
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