房屋保养检查单(二)–结构(Structure)


结构(Structure)是房屋的骨架,是房子最重要的组成部分。结构的好坏直接决定了房屋的寿命长短,因此,保养好房屋的结构非常重要。结构包括地基(Foundation and footing)、地面(Floors)、墙(Wall)和屋顶(Roof)。检验结构好坏的标准是看其能够多大程度地保持稳定不动,并且没有开裂。结构保养请参考以下检查单:
1.站在离房屋较远处看房屋整体
1)房屋整体是否明显向一侧倾斜?屋顶有无明显的塌陷、倾斜?后院如果有升起的Deck检查是否倾斜、塌陷等?
2.绕着房屋顺向转一圈再反向转一圈,仔细观察地基和墙体
2)房屋外墙有没有因为地基沉降而出现较大的缝隙?重点看墙体交叉处等。
3)地基有没有出现大的裂缝,甚至能看见裂缝贯穿墙体?(当看到外墙有裂缝时,马上去地下室相应的位置察看是否也有裂缝)?
4)地基是否有水泥修补的痕迹、或者重新做过防水?
5)外墙的门和窗的过梁(Lintel)是否出现明显下陷,是否生锈或者腐烂?
6)墙体有无出现大尺寸的裂缝、不规则的裂缝、水平的裂缝等?
7)房屋周围是否紧靠大树?
3.在地下室观察地基
8)地下室的地基是否出现裂缝、风化、漏水、水迹、发霉等情况?
9)地下室地基是否有水泥补过的痕迹?
10)地下室地基附近地面是否出现水迹、发霉、风化?
4.观察阁楼
11)从阁楼内看屋顶木板(Sheathing)是否有水迹、发霉?
12)屋顶的椽和桁(Rafters/trusses)有没有塌陷、破损、连接处松、腐烂等现象?
如果在检查过程中对房屋的结构很担心,建议立即请专业人士进行检验和评估。

房屋保养检查单(一):屋顶(Roofing)


加拿大房屋结构复杂,通常包含以下部分:屋顶(Roofing)、结构( Structure)、外部(Exterior)、电(Electrical)、采暖(Heating)、空调(Air Conditioning)、保温和通风(Insulation and Ventilation)、给排水(Pluming)、内部(Interior)和电器(Appliances)。因为电器不在验房师检验范围,我们暂且不讨论。房屋九大系统之间相辅相成,各自发挥自己的功能,使房屋成为一个完整的家。
房屋建成以后各部分会随着时间慢慢老化,为了能够长久地拥有一个舒适安全的家,我们需要对房屋
进行保养。对于职业验房师来说,需要对房屋九大系统进行逐项检查,概括起来将近有2000个问题点;对于一般人来说,只需关注其中100个常见的问题,就能基本保证房屋正常运转。根据验房经验,我把九大系统重点问题总结成100个问题点,对每个系统,我会以检查单的形式分十篇文章介绍给大家,希望大家可以自己动手维护保养您的家。
屋顶(Roofing)
屋顶分为陡屋顶(slope roof)和平屋顶(flat roof),陡屋顶常用的材料为沥青瓦片(Asphalt Shingle),平屋顶多见于商业,屋顶越陡,越不容易积水,寿命就越长。

屋顶问题检查单:
1)瓦片的使用寿命一般为13-15年,距离上次换屋顶几年了?
2)瓦片是否有缺失、翘起、成杯状、多层等现象?
3)从屋内穿过屋顶的部分:烟囱、天窗、水管通风口与屋顶连接处是否漏水?是否有金属或橡胶的防水板(flashing)?这些防水板是否翘起、或者松了?
4)烟囱是否破损?水管通风口里面是否干净?
5)瓦片表面的颗粒是否全掉了,是否老化?
6)瓦片与垂直墙体的连接处以及不同坡度的屋顶连接处(valley)是否有防水板?防水板是否有翘起?
7)落水槽(Gutter)连接处是否漏水?
8)大雪后屋檐处有无冰坝?
9)平屋顶是否有积水?
10)屋檐处是否有破损?

验房师眼中的买房注意事项


在加拿大买房是一笔非常大的投资,除了要考虑价格高低、学区优劣、地理位置、房屋大小、新旧程度等因素,还要考虑房屋入手后装修、维护保养的成本因素。下面我就从验房师的角度谈一谈买房需要关注的事项。
房屋是由九大系统组成的整体,包括Roofing, Exterior, Structure, Interior, Plumbing, Electrical, Heating, Air conditioning, Insulation and Ventilation。因为每个系统都会有或多或少的问题,所以每个房子也都会有或多或少的问题,我们要正确认识房屋存在问题的客观性。我们要了解房屋问题的严重程度,哪些部分要在入住之前进行维修,哪些部分需要更换,需要花多少成本,做到心中有数。
一、 最容易出问题的主要有以下四个方面:结构,裂缝,漏水,霉菌。
地基裂缝带来的后果就是漏水及结构问题,如果正在漏水或者湿度很高,建议立即修;如果以前漏过现在没漏,这种情况容易再次发生漏水,建议观察;如果是小裂缝没有发生过漏水的情况,建议持续观察。
阁楼和地下室最容易出现霉菌,验房师会在验房时对阁楼查验霉菌,地下室的霉菌经常出现在潮湿的地方,如锅炉房,楼梯下面等。
浴室很容易出现漏水,尤其是比较老旧的房屋,如果浴室防水出现问题,或者密封老化出现裂缝,水会沿着裂缝进入到地板,破坏浴室下方木结构和天花板。
二、需要花很多钱进行维修更换的问题
房屋的任何部位都是有寿命的,到了年限就要出现问题,需要及时进行维修更换。
比如沥青瓦片的屋顶使用寿命一般是13-15年,超过这个时间就容易产生局部漏水,翘起等等现象。中等尺寸的独立房,整体换屋顶的费用大概在6000元左右。
暖炉的使用寿命,中效炉一般是20-25年,高效炉一般是15-20年,中等尺寸的独立屋换暖炉的费用大概在3500元左右。
空调使用寿命一般在15-18年,更换空调费用大概在2500元左右。
双层玻璃的木框窗户使用寿命大概爱20年,双层玻璃的塑钢窗户使用寿命大概在30年左右,全屋换窗的费用大概在2万元。
三、安全相关问题
1.电的容量是否够用,是否有铝线,电表盘使用保险丝还是空气开关,有无废弃电线;
2.扶手和栏杆是否符合要求,是否缺失;
3.暖炉、热水炉、燃气灶、壁炉及燃气管道是否有泄漏;
4.阁楼、地下室、卫生间是否长霉菌。
四、敏感问题
房屋是否种植过大麻,是否使用了UFFI(一般80年代以后的房屋不会使用)和石棉材料。

阁楼(attic)隐患排查与保养


阁楼(attic)指的是房屋最上方楼层天花板与屋顶构架之间的空间。它有两个重要作用,一是保温,另一个是通风。阁楼必须既要保证良好的隔热,又要保持适当的通风。这不是矛盾吗?不是的。屋主需要在家里的生活区以及之上的阁楼做好足够的保温,以防止热量流失;这样一方面节省了能源支出,同时有助于防止冰坝。冰坝是指,如果冬天热气跑进阁楼,会融化屋顶上的雪,雪水流入水槽遇低温重新冻结后,最终形成冰柱和水坝,对房屋有不小的损害。
阁楼是我们的房屋结构中非常重要的一部分。遗憾的是,大多数屋主对阁楼的了解很少,许多年也不会爬一下阁楼,甚至完全不知道阁楼的入口在哪里。但了解一下自家阁楼是很有必要的,因为阁楼里可能存在很多严重的问题,比如电线绝缘有损坏,通风不良,布线混乱,以及动物侵入(老鼠,鸟,浣熊,蛇)等等。这些问题都是肉眼可见的,并不需要专业工具检测,只要定期查看一下就可以。如果不加检查,可能会导致霉菌,结构损坏甚至火灾危害。
阁楼常用的保温棉有毯状式玻璃纤维棉或松散填充式玻璃纤维棉或矿物纤维棉。依建筑法规之要求,其阁楼保温棉之热阻值(R value)为25至40之间,热阻值愈高其保温效果愈好。
阁楼的位置一般在主卧室的衣帽间上方,通道大约20×28寸,如果您要上阁楼检查,需要准备一个梯子,一个口罩和手电筒。可以把头部伸入通道站在梯子上进行观察,如果要进入阁楼,请一定要站在木桁架之上,不要站在天花板上,那样会坠落受伤并损坏天花板。
阁楼检查要点:
1.检查房顶是否漏水:观察屋顶通风口(roof vent)、烟囱(chimney)、废水管道排气口、天窗(skylight)等与屋顶连接处有无漏水痕迹。如有,说明flashings出现问题,需请专人进行维修。

2.检查屋顶结构是否有霉菌:如果阁楼通风不良且空气湿度高,就会导致霉菌的产生。此外屋顶上的木头护板sheathing(在木瓦下面)将会腐烂,木瓦的使用寿命将会大大缩短,导致你需要更频繁地更换屋顶。

3.检查排风管道保温棉是否完好。如果冬季保温棉脱落,会有冷凝水(condensation)附着在管壁上使管壁生锈,也会掉落在下方保温棉上减弱保温棉保温效果。
4.检查阁楼是否有鸟巢,老鼠屎或其他动物的痕迹,一旦发现立即清理,并更换被损坏的保温棉。

5.检查布线和接线盒是否损坏。一些不合格或者相对业余的电工在阁楼布好线,让接线盒裸露在外,或者把接线盒埋在保温棉下方,将会成为火灾隐患。如果发现这种情况立即请专业电工来维修更换。
6.检查屋檐下房的透气板(soffit)是否被保温棉堵塞,如有请立即清理,避免影响通风效果

解决Wet Basement的有效方法


Basement可以说是房屋的最总要的组成部位之一,出现wet basement 是人们最不希望发生的事情,这会严重影响房屋的使用,因为地下室的水分会损坏木地板和地毯减少其使用寿命,还会损坏墙面和天花板,加上通风不好会生成霉菌,对家人的健康造成影响。
Wet basement 的成因有很多种,有些情况采取简单的方法就能解决,比如将下水槽(gutter)和下水管(downspout)断开的连接处重新接好,或者将地下室窗户打开进行通风等等。有些情况就不能用简单的办法解决,比如地下水位较高,往地下室渗水等等,需要更加复杂的办法进行解决。
下面介绍几种解决Wet Basement 复杂问题的有效办法:
1.填堵裂缝。房屋建成后一般都会产生轻微整体沉降,不会产生裂缝;有些房屋不同部分沉降差别较大,产生较大裂缝。这就需要堵住裂缝,避免水从裂缝流入地下室;
2.制造距离外墙由近及远越来越低的坡度,使屋顶流下来的雨水远离地下室。
3.改善屋顶排水。从较高屋顶接下来的排水管应连接到较低屋顶的下水槽,而不是直接排水到较低屋顶瓦片上;将通往地面的下水管末端延长到距离墙面至少6尺远;
4.如果屋外地势整体是朝着房屋的,那么需要在房子周围挖排水沟,做成swales形状;

5.安装sump pump对地下室进行抽水。如果地下室外面水位较高,没有办法阻止往地下室渗水,可以在地下室地势较低的积水处安装抽水泵;
6.修建外墙防水。在地下室内安装sump pump 是治标不治本的办法,不能阻止外部的水进入地下室;外墙防水是在外墙外面实施的防水工程,费用就高,但是能解决根本问题,是解决wet basement的最佳方法。

燃气暖炉(Gas Furnace)常见问题及解决办法


加拿大的冬天非常寒冷,确保室内燃气暖炉正常运转尤为重要。(Gas Furnace)的组成包括暖炉,燃气管道,通风管道,废气管等常见部分。其寿命大约在15-25年,其中结构比较简单、热效率中等的中效炉寿命大约18-25年;结构复杂、热效率高的高效炉寿命大约15-20年。

燃气暖炉通常有以下几种问题:
问题一:火焰不均匀。
正常工作的燃烧器火焰分布相对均匀,如果火焰不均匀或是向一边倾斜,可能是燃烧器脏了,或者热交换器(heat exchanger)有裂纹。这种情况一般需要请专业人士来解决。
问题二:短循环
暖炉在运行几分钟后就停止,这种现象称为“短循环”。主要是由恒温器故障或热交换器过热引起的,燃烧器会自动关闭以防止暖炉损坏。
问题三:烟灰沉积
烟灰是非常小的黑色粉末,通常在燃气不充分燃烧时出现。烟灰的出现是一个重要提醒,说明燃烧器可能需要调整,或者热交换器破裂需要更换。
问题四:废气泄漏。
如果暖炉运行时,家人感到头疼或者头晕恶心闻到异味,有可能是因为含有一氧化碳的废气从破损的管道进入室内。而恰好一氧化碳报警器或者烟雾报警器没有工作,这就需要仔细检查暖炉和报警器并请专人来维修。
问题五:噪音大。
噪音大的问题比较常见,这里重点谈几种现象:
1.“砰”的声音
通常在刚启动或者关闭暖炉的时候出现,这种噪音一般情况下是正常的,因为金属管道会随着温度的升高或降低相应的膨胀或收缩。如果暖炉所在的地下室温度较低,当暖炉开始加热时,暖空气会对系统造成冲击出现噪音。如果噪音很大且不停止,可能需要专业人士进一步检修。
2.口哨声
如果暖炉出现口哨一样的声音,会有三种可能性。
•第一种可能:过滤网堵塞。请检查过滤网是否已经很脏造成堵塞,风扇会在管道壁或者微小的缝隙处造成极大吸力,发出口哨声。可以取出过滤网看看口哨声是否停止,即可验证原因。
•第二种可能:管道中有缝隙。沿着管道仔细检查,鼓风机附近,管道与暖炉连接处。如果发现缝隙,可以用管道胶带进行密封。
•第三种可能:管道尺寸小。有可能是因为管道内径尺寸太小,不适合,需要请专业人士进行确认并进行更换。
3.出风口有呼呼声
可以调整出风口的大小,或者更换过滤网以便更多空气流通。
4.难以排查的声音
暖炉越久,出现的问题可能越多,如果噪音情况无法解决,需要请专业师傅帮助甄别和维修。
综上所述,为了保证暖炉的正常使用,要定期对其进行维护和保养,比如按时更换过滤网,简单的问题,我们可以自己解决,复杂的问题建议请专业人士解决,小问题早解决,避免形成大问题。

加拿大房屋防火系列(下)


三、现在的房屋里大多数是然气壁炉,而个别老旧房屋还在用燃木壁炉,其风险主要有两个方面:火和烟。烟可以引发呼吸系统疾病,抽力不足的烟囱可能导致一氧化碳中毒;木材燃烧不充分会在烟囱内壁生成木馏油,当厚度超过1.5mm遇明火会剧烈燃烧。
燃木壁炉保养要注意以下几点:
1.每年对壁炉和烟囱维护和清扫;
2.壁炉前方要留出足够防火空间(40-50cm),远离可燃物品;
3.是否安装专用防火地垫和隔热挡板;
4.不要长时间燃烧锯末、刨花等易于剧烈燃烧物质,容易损坏壁炉;
5.不要让壁炉焖烧,那样会让木材无法充分燃烧,产生大量木馏油,增加火灾危险;
6.使用干燥木材(户外自然风干超过12个月);
7.定期用专用金属炉灰桶收集炉灰,在户外冷却后再做处理。
四、烟雾报警器
大多数火灾伤亡始于睡眠区域,只有有效的烟雾报警器才会在失火时向你发出警报。2006年3月1日起,安省规定每个楼层及地下室和所有睡眠区域外都要安装烟雾报警器。检查烟雾报警器要注意以下几点:
1.每月都检查烟雾警报器是否运作正常;
2.烟雾报警器的电池,每年至少更换一次。听到烟雾报警器每分钟蜂鸣一下时,尽快更换电池;
3.更换有效期将过的烟雾警报器。一个烟雾报警器的有效期大约为10年;
4.不要用塑料袋等物遮挡报警器,因为有些人做饭有大量油烟会经常触发报警而用此招,极度危险;
五、一氧化碳报警器(CO Detector)

安省自2014年起,强制实施一氧化碳报警器的住宅安装法令。只要住宅内有使用Gas,煤油,木材等燃料取暖的设备,必须提供一氧化碳报警器。必须在每一层至少安装一个一氧化碳报警器,并且在睡眠区的一氧化碳报警器安装位置必须靠近睡房。业主必须每年都要检查一氧化碳报警器。
1.检查一氧化碳报警器的有效日期,如果失效要及时更换;
2.按下一氧化碳报警器上的“TEST”按键,如果有警报声,则说明该报警器运作正常;
3.如果听见有较长时间间隔的报警声,可能是电池电量不足需及时更换;
4.对于出租物业,年度检查责任人是房东而不是租客;
六、其他要注意的地方
1.准备逃生路线,并告诉家人;
2.如果楼层不高,可准备逃生绳并和家人一起学会使用;
3.至少准备一个灭火器,学会使用并定期检查和更换;
4.不要在卧室吸烟,吸烟后要确保熄灭烟头;
七、一旦发生火灾该怎么做?
1.保持镇定,目测无法扑灭则尽快逃离,不要乘坐电梯;
2.不要浪费时间抢救财物;
3.遇到浓烟,匍匐前进,避免吸入浓烟造成窒息;
4.身上起火立即就地打滚扑灭;
5.开门前试探把手,如果很烫说明门外火很大,选择其他逃生路线;
6.出门后立刻关上房门,延缓火势蔓延;
7.立即拨打电话报警;
8.如果没有机会逃出,立即躺进浴缸,打开水龙头放满水,等待救援。

加拿大房屋防火系列(上)


加拿大的房屋是木结构,如果不注意防火很容易诱发火灾,造成巨额财产损失和人员伤亡。火灾每年都在发生,人们经常在看到发生火灾的新闻时感叹一番,但有几个人能立刻行动检查一下自家的防火情况并且反思一下自家的用电、用火习惯呢?很多人从小到大没有亲眼见过火灾,总认为火灾离自己很远,就算发生火灾自己也可以快速逃离,从家里跑出去不过几十秒的事儿;正是这个错误的认知,让我们对火灾疏于防范,发生了火灾也不知道如何在最短的时间内逃命。火灾猛于虎,防患于未“燃”。下面我就分两篇文章跟大家分享一下防火的经验。
从历年火灾的原因来看,厨房用火是第一起因。一个看似不起眼的小火,如果无法扑灭,几十秒就可能变成大火,几分钟之内产生的高温、浓烟和毒气就能让人致命,并且吞噬整个住宅。
一、对于厨房要注意以下几点:
1.检查炉灶是否干净,是否有油脂,如有请尽快清理,并养成做饭后及时清理的习惯;
2.毛巾、抹布等易燃物要远离炉灶;
3.做饭时要待在厨房,如果要离开最好熄火;
4.如果遇到做饭停电,立即关闭炉灶电源;
5.不要让孩子单独做饭;
二、对于用电要注意以下几点:
6.干衣机烘干衣服时排出的很多绒是易燃物,管道又是高温环境,是一个火灾隐患点;使用干衣机时人不要离开房屋,并且要做到以下几点:
每个干衣机使用一个专用管道;
• 管道不要用螺丝连接,要用铝制管道胶带;
• 每次使用后要清理滤网上的绒;
7.检查电线、插头、插座是否老化和损坏,是否有铝线;(铝线接头容易氧化,氧化以后电阻变高, 局部温度变高引起火灾,可请专业电工更换电线);
8.电热扇要远离易燃物并且放置在平坦的地方,防止被狗狗或者孩子弄倒;
9.电器远离水源;
10.检查烤箱是否将油脂清理干净;
11.不要把金属餐具放入微波炉;
12.给手机或充电宝充电时,人不要离开房屋;
13.节假日装饰灯要注意安全;
14.接线板不要同时连接大功率电器,长时间出门要把接线板电源关闭;

入冬前房屋保养贴士


冬季漫长寒冷,房屋保养需要提前做好入冬前的准备,以免对房屋造成损坏。
大家可以对照以下几点,逐项检查。
1.屋顶。
仔细检查屋顶的沥青片/瓦片有否破损或松脱需要修补,如有尽快请专业人士维修,不要等到冬天下大雪时,才发现屋顶渗水。
2.检查排水槽。
清理留在排水槽及下水口处的杂物,包括门窗四周,以免这些杂物结冰留在原地,阻滞排水,造成漏水现象。
3.室外水龙头记得关。
户外水龙头要排空,以免冬季水管爆裂。特别是夏季浇花的室外用水管,冬季来临前要将水阀放水关紧,以免管道内的存水结冰胀裂水管,倒灌进地下室。可以聘请专业人士协助。
4.维护泳池.
可以请泳池维护专业人士协助处理。
5.壁炉试打火。
6.检查门窗密封性,如果玻璃窗的密封条脱落,可在Home Depot购买密封胶来重新密封。
7.检查车道人行道,如有裂缝可请专业人士修补,防止入冬降雪后撒盐使裂缝继续增大。
8.为暖炉更换过滤网。
9.检查一氧化碳探测器电池是否需要更换。
10.地漏加水。
找到地下室的地漏,检查弯管里是否有水。由于房屋里开暖气的关系,空气会比较干燥,地漏如果数天没有排过水的话,本来存在里面的少量水很容易蒸发掉,造成地下废水管的异味进入房屋。

房屋保养小贴士–插座没电了怎么办?


平时经常会有客人问我,有个插座坏了怎么办?毕竟涉及到电的问题,客人不太懂,想请电工来修一下。我就让客人按照下面的顺序做一个简单全面的检查,不管有没有电工经验,甚至不需要用到任何工具,基本上80%的问题都解决了。

第一,检查断电插座周围电源以断电插座为中心,检查周围的灯或者插座是否有电(可以用手机充电器检查插座是否有电),记录下每个停电的地方,然后拔下所有插座上的电器。
第二,检查电箱断路器(breaker)

通常情况下,电箱里面会标注每个断路器所控制的区域,找到相应的区域比如KITCHEN,复位对应的断路器。由于跳闸的时候断路器不一定在OFF的位置,先将断路器向右拨到OFF位置,再进行复位。如果没有跳闸,就继续看下一步;
第三,检查GFCI插座和断路器
GFCI插座通常在厨房、卫生间、洗衣房的水槽附近和室外。如果是普通的插座没有电,去卫生间或厨房找到GFCI插座按复位键(RESET);如果一个卫生间或厨房没有GFCI插座,去另外一个卫生间或另一层的卫生间找到GFCI插座进行复位(加拿大标准允许一个GFCI插座连接一个普通插座。)
第四,检查AFCI断路器
AFCI断路器用于控制卧室所有插座的电源,在检测到回路有电弧产生的时候它会跳闸保护,跳闸后有可能开关没有完全在OFF位置,需要先将开关完全移到OFF位置,然后再移到ON的位置,完成复位。